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踩中监管红线的华侨城如何
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踩中监管红线的华侨城如何降负债?_财经

中新经纬客户端9月23日电 (薛宇飞)近期,房地产企业“三道红线”监管新规引发关注,负债水平较高的房企将如何应对,外界颇感兴趣。9月21日上午,华侨城集团官网发布了一篇名为《华侨城股份经营班子召开落实央行“345”新规专题会议 段先念出席会议并提出工作要求》的文章,文内数次提及“降负债”,并出现“零利润思维”“狭路相逢智者胜”“霹雳手段”等词汇。

业内认为,华侨城上述专题会议的措辞严厉,说明其对降负债表现出很强烈的意愿。根据住建部、央行“三道红线”新规,华侨城A越过了一条监管红线,应当被列入“黄色档”,有息负债规模增速将受到限制。

值得注意的是,在21日当天,这篇会议通稿就被从华侨城集团官网撤下。22日上午,中新经纬客户端就此事询问华侨城相关人士,但截至发稿仍未获回应。

专家:专题会措辞严厉

来源:华侨城集团官网

今年8月20日,住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。根据媒体披露,包括华侨城在内的12家房企参加了座谈会,监管部门通过设置“三道红线”等多项规定,控制重点房地产企业有息债务的增长。

9月14日,人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜公开表示,这一制度建设的目的,有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期,合理安排自身的经营活动和融资行为,矫正一些企业盲目扩张的经营行为,行稳致远,增强自身的抗风险能力。

在这一背景下,一些房企或明或暗地出台了降杠杆举措。华侨城集团官网的上述文章称,9月16日,华侨城股份经营班子召开落实央行“345”新规专题会议,听取了北方事业部、西部事业部、华东事业部、房地产企业关于年度任务完成情况及央行“345”新规达标情况的汇报。财务部对企业整体情况作了分析报告。会议就遵循央行“345”新规、落实“以收定投”原则、全力完成年度目标任务等有关工作进行了深入研究。

根据文章,出席这场专题会议的高管,规格不低。除华侨城集团及华侨城股份董事长、党委书记段先念出席会议并提出工作要求外,华侨城集团党委常委,华侨城股份董事、总裁、党委副书记王晓雯,华侨城集团党委常委、总会计师姚威,华侨城股份副总裁杨杰、张大帆、袁静平、倪明涛,华侨城股份总会计师冯文红、董事会秘书关山均出席会议,华侨城集团及华侨城股份投资管理部、财务部负责人及有关单位总会计师列席会议。

这篇正文只有1017个字的会议通稿中,段先念强调,集团上下要讲政治、顾大局、强去化、确保“A”。要抓紧落实央行“345”新规,集团在中央企业负责人经营业绩考核中要坚决保住A级。讲政治,就是要提高政治站位,带头响应行业监管要求,控制有息负债规模,牢牢守住不发生重大风险的底线。顾大局,就是要牢固树立集团“一盘棋”的思想,各单位要站在集团全局的高度,坚决实行集团的决策部署,心往一处想、劲往一处使,全力以赴配合集团降负债。强去化工作要坚决贯彻“流动性思维”、“零利润思维”,千方百计增加现金流,各单位“一把手”要集中精力亲自抓去化、促回款、降负债。

段先念强调,“狭路相逢智者胜”,集团上下要进一步解放思想、打开思路,在非常时期拿出非常举措、采取“霹雳手段”和“颠覆性思维”完成各项目标任务。要用好考核指挥棒,将央行“345”新规有关要求纳入各二级企业年度经营业绩考核,并且激励关键指标完成得好、为集团降负债作出重大贡献的企业。要在市场上广泛对接有实力的合作方,不拘一格开展跨界合作,借助各方面的力量,积极深化战略协同。要充分发挥基金的作用,全面调动内部基金、广泛协同外部基金,特别是资本集团、香港华侨城两个平台要优化资源配置,调动集团内部所有基金服务大局,大力配合各项目周转去化、降低负债率。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端分析,从会议通稿看,华侨城专题会的措辞严厉,比如,“零利润思维”“千方百计增加现金流”“狭路相逢智者胜”“霹雳手段”“颠覆性思维”等等,说明其对降负债、增加现金流表现出很强烈的意愿。

踩中一条红线

据报道,监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长,设置“三道红线”。具体为红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;红线2:净负债率大于100%;红线3:现金短债比小于1倍。

根据“三道红线”触线情况不同,将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,降低一档,上限增加5%,即如果“三线”均超出阈值为“红色档”,有息负债规模以2019年6月底为上限,不得增加;“二线”超出阈值为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过5%;“一线”超出阈值为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%;“三线”均未超出阈值为“绿色档”,有息负债规模年增速不得超过15%。

根据华侨城A2020年半年报,上半年剔除预收房款外的资产负债率为55.84%,较上年同期下降2.03个百分点。另据国泰君安研报显示,华侨城A上半年净负债率为111.24%,现金短债比1.06。照此推算,华侨城A的净负债率在监管红线之上,即属于“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%。

亿翰智库在一份报告中称,华侨城A上半年净负债率达111.24%,相较于2019年末上升26.77个百分点,主要系长期贷款的大幅攀升所致。考虑到华侨城A文旅项目运营周期较长,开支较大,融资需求较高,后续需密切关注企业债务情况。

华侨城A在半年报中称,将多措并举、多管齐下,力保年底资产负债率控制在上年同期水平,努力实现年度经营现金流回正目标。

销售面积大增与销售额下降并存

在落实央行“345”新规专题会议上,段先念除了强调降负债,另一个就是确保“A”,即“要抓紧落实央行‘345’新规,集团在中央企业负责人经营业绩考核中要坚决保住A级。”

根据国务院国资委发布的《中央企业负责人经营业绩考核办法》,中央企业负责人年度经营业绩考核和任期经营业绩考核等级分为A、B、C、D四个级别,A级企业根据考核得分,结合企业国际对标行业对标情况综合确定,数量从严控制。今年7月,国资委公布了2019年度中央企业负责人经营业绩考核结果,共有48家中央企业在考核中获评A级,其中就包括华侨城集团。这是华侨城集团连续10年获得A级。

《中央企业负责人经营业绩考核办法》部分规定。来源:国务院国资委

《中央企业负责人经营业绩考核办法》涉及的范围较广,囊括许多指标,例如在负债上,对资产负债水平较高的企业,加强资产负债率、经营性现金流、资本成本率等指标的考核。将年度净利润、经济增加值等指标目标值设置为三档,指标目标值与考核计分、结果评级紧密结合。

在疫情的影响下,华侨城A上半年的业绩出现波动,尤其是利润方面。半年报显示,上半年企业实现营业收入171.08亿元,同比下降3%;毛利额93.1亿元,毛利率为55.3%,分别较上年同期减少19%和降低10个百分点;净利润20.56亿元,同比下降29%;归母净利润21.38亿元,同比下降24%。

华侨城A上半年累计实现签约销售面积142.51万平方米,同比增长74%;签约销售金额316.64亿元,却同比降低10%,也就是说,签约单价出现大幅度下降。对于销售金额的减少,半年报说明称,主要是受销售区域及销售模式不同的影响。另外,华侨城A上半年实现经营活动现金净流量为-95.95亿元,较上年同期增加-10.5亿元。

段先念在专题会议上指出,面对前所未有的困难,集团上下要坚定发展信心,再接再厉、攻坚克难、奋勇前行,全力以赴完成年度目标任务。(中新经纬APP)

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